I. Sự cần thiết đầu tư dự án.

– Asean Resort & Spa chưa có Văn phòng đại diện chính thức tại Thủ đô Hà Nội, các hoạt động bán hàng, marketing chủ yếu thông qua các Đại lý. Kênh bán hàng qua Đại lý khá tốt tuy nhiên hoa hồng đại lý khá lớn dẫn đến hiệu quả không được tối ưu. Do đó, Công ty cần có Văn phòng đại diện chính thức tại Hà Nội để mở rộng hoạt động bán hàng, quảng cáo, marketing nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.

– Khách hàng của Asean Resort & Spa chủ yếu ở nội thành Hà Nội, đây là thị trường mục tiêu của Công ty từ trước đến nay. Trong khi đó, Khu Resort & Spa và toàn bộ văn phòng làm việc lại đặt ở Thạch Thất nên rất bất tiện cho việc giao dịch với khách hàng, hạn chế trong việc tiếp xúc, giới thiệu sản phẩm và chăm sóc khách hàng.

– Tòa nhà Láng Hạ, hiện tại ngoài khu làm văn phòng, còn một khu đã thiết kế làm khách sạn và đang hoạt động cầm chừng do trang thiết bị, dịch vụ không tốt, không đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Dự kiến, sau khi thực hiện đầu tư mua lại, Công ty sẽ đầu tư thiết kế lại, sửa chữa và mua sắm trang bị thiết bị nội thất để nâng cao tiện ích sử dụng và chất lượng dịch vụ. Khu vực Láng Hạ là nơi tập trung dân cư đông đúc, nhiều cơ quan, tổ chức lớn có trụ sở tại khu vực này nên nhu cầu về phòng nghỉ khách sạn rất lớn.

Từ những yếu tố phân tích nêu trên, việc đầu tư thực hiện dự án “Đầu tư mua và sửa chữa Tòa nhà Láng Hạ, Hà Nội làm văn phòng và Kinh doanh khách sạn” là cấp thiết hiện nay đối với Công ty chúng tôi. Chính vì vậy Công ty chúng tôi phối hợp với Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu (ACC) tiến hành nghiên cứu và lập dự án, kính trình tổ chức tín dụng, xem xét và chấp thuận nội dung đầu tư của chúng tôi.

II. Mục tiêu dự án.

• Giải quyết nhu cầu văn phòng làm việc của Công ty, góp phần quảng bá thương hiệu và nâng cao năng lực hoạt động của Công ty.
• Sau khi khách sạn đi vào hoạt động, sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu lưu trú của khách du lịch đến với Hà Nội.
• Góp phần thực hiện thành công Quy hoạch Tổng thể Phát triển Du lịch thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030.

III. Quy mô đầu tư của dự án.

IV. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.

Nguồn vốn: Tự có và vay tín dụng.

V. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.

1.    Tổng mức đầu tư – nguồn vốn.

Tổng mức đầu tư: 153.253.101.000 đồng. Trong đó:

• Vốn tự có : 55.753.101.000 đồng.
• Vốn vay tín dụng : 97.500.000.000 đồng.

2.    Phương án vay.

• Số tiền : 97.500.000.000 đồng.
• Thời hạn : 10 năm (120 tháng).
• Ân hạn : 0 năm.
• Lãi suất, phí : khách hàng đề nghị được hưởng lãi suất 11%/năm.
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.

3. Các thông số tài chính của dự án.

3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.

Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 15,6 tỷ đồng. Dự án dùng nguồn thu từ chính khách sản mua lại của dự án và nguồn thu từ hoạt động của Esean resort & Spa để làm nguồn trả nợ. Theo phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả được nợ là khả quan, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng trên 230% trả được nợ.

3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.

Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.

KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.

Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 5,64 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 5,64 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.

Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 6 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 6 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.

Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.

Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 5 năm 7 tháng kể từ ngày hoạt động.

3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PI_p = 2,34 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 2,34 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (T_p) (hệ số chiết khấu 9,51%).

Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 8 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 8.

Kết quả tính toán: Tp = 7 năm tính từ ngày hoạt động.

3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).

Hệ số chiết khấu mong muốn 9,51%/năm.

Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 204.868.746.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 204.868.746.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.

3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 24,66% > 9,51% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời cao.