I. Sự cần thiết xây dựng dự án.

Trong thời kỳ hội nhập nền kinh tế quốc tế, Việt Nam đang được biết đến là một trong những quốc gia có môi trường đầu tư hấp dẫn trên thế giới. Cùng với sự khởi sắc của nền kinh tế, các chuyên gia kinh tế hàng đầu dự đoán một sự bùng nổ kinh tế sẽ diễn ra ở Việt Nam khi các dòng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam ngày một nhiều với quy mô lớn cũng như các tập đoàn kinh tế hàng đầu đều có kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Trong xu thế đó, Đồng Nai cũng được coi là một trong những địa phương có ảnh hưởng đậm nét với tình hình thu hút đầu tư ấn tượng và tiềm năng mở trong lĩnh vực đầu tư phát triển các Khu công nghiệp. Con số 58.23% tỷ lệ lấp đầy của 32 KCN đang hoạt động của tỉnh (tính đến 2016) đã đặt ra nhu cầu cấp thiết mở rộng đầu tư nhằm tạo quỹ đất công nghiệp để đón đầu dòng vốn đầu tư đang có xu thế chuyển dịch và đổ mạnh về Việt Nam. Hơn thế, Đồng Nai còn là tỉnh năng động nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi có rất nhiều điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển về cơ sở hạ tầng đặc biệt là hệ thống cảng biển, sân bay Quốc tế, các tuyến cao tốc quốc gia, liên vùng, tuyến đường sắt huyết mạch cấp quốc gia và cấp vùng… sẽ là tiềm năng thuận lợi cho sự phát triển cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng hấp dẫn, thu hút cho dòng vốn FDI.

Kèm theo sự phát triển trên, cũng như quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng. Nhìn nhận các ưu thế thuận lợi, cơ hội cho tiềm năng phát triển trong lĩnh vực đầu tư xây dựng khu dân cư, Công ty Bất Động Sản Ecoview đã xác định được cơ hội đầu tư tại địa bàn huyện Vĩnh Cửu của tỉnh Đồng Nai, dự kiến hình thành một Khu dân cư có tổng quy mô diện tích khoảng 1,7 ha.

Với vị trí khu dự án tương đối thuận lợi, đặc biệt việc kết nối giao thông một cách đồng bộ của vùng, là lợi thế lớn của dự án chúng tôi. Để triển khai chiến lược mở rộng nghành nghề hoạt động của mình, Công ty Bất Động Sản Eco đã xác định quỹ đất phát triển khu dân cư, lại nằm trong khu vực  Vĩnh Cửu– Đồng Nai có chính sách ưu đãi đầu tư thuận lợi và thủ tục hành chính một cửa, liên thông, kết nối hạ tầng giao thông tốt đã thúc đẩy cho việc hiện thực hóa cơ hội đầu tư và phát huy các thế mạnh sẵn có của mình.

Bên cạnh đó là sự phù hợp với quy hoạch phát triển và thay đổi diện mạo kinh tế – xã hội, hệ thống đô thị của huyện Vĩnh Cửu nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung, hứa hẹn tạo một môi trường hấp dẫn, ổn định cho các Nhà đầu tư trong giai đoạn 2020 – 2030.

II. Mục tiêu dự án.

• Tạo điều kiện thuận lợi để thu hút vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, giải quyết nhu cầu nhà ở của Tỉnh nói riêng và khu vực nói chung.
• Khai thác và sử dụng cơ sở hạ tầng sẵn có và lợi thế trong khu vực thực hiện dự án.
• Hình thành khu dân cư, với hệ thống hạ tầng đồng bộ. Góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

III. Quy mô đầu tư của dự án.

Với tổng diện tích khu đất thực hiện dự án là 17.938,5m2. Chúng tôi dự kiến bố trí dân cư theo các thông số kỹ thuật được Thực hiện theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy phạm xây dựng có liên quan.

– Đất khu dân dụng (m²/người) gồm:

+ Đất ở                                                 : 200 – 300m²/hộ.

+ Đất xây dựng công trình dịch vụ       : ≥05m²/người.

+ Đất cây xanh công cộng tập trung     : ≥02m²/người.

+ Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật    : ≥05m²/người.

– Chỉ tiêu cấp nước: 60 – 80 lít/người/ngày.

– Chỉ tiêu cấp điện: 0,66 KW/hộ.

III. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.

Bảng cơ cấu sử dụng đất của dự án

IV. Các thông số tài chính của dự án.

1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.

Kết thúc năm thứ 1 khi có nguồn thu là phải tiến hành trả nợ gốc thời gian trả nợ 5 năm. Theo phân tích tính toán của dự án, dùng toàn bộ nguồn lợi nhuận sau thuế để tiến hành trả nợ và khả năng trả được nợ của dự án là rất cao, trung bình đạt 197,48% trả được nợ.

2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.

Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.

KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.

Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 2,61 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 2,61 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.

Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 4 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 4 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.

Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.

Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 7 tháng kể từ ngày khởi động dự án.

3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PI_p = 1,87 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,87 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (T_p) (hệ số chiết khấu 8,66%).

Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 4 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 4.

Kết quả tính toán: Tp = 3 năm 11 tháng tính từ ngày hoạt động.

4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).

Trong đó:

• P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
• CF_t : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.

Hệ số chiết khấu mong muốn 8,66%/năm.

Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 43.576.240.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm hoạt động của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 43.576.240.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.

5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 35,63% > 8,66% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời.