Có thể vay ngân hàng bằng hợp đồng mua bán căn hộ chưa có sổ hồng không?
Trong thực tế, nhiều người mua căn hộ chung cư thường cần vay vốn ngân hàng ngay khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Vậy trong trường hợp này, hợp đồng mua bán căn hộ có thể dùng để thế chấp hay không? Câu trả lời là có.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, căn hộ chưa có sổ hồng nhưng đã ký hợp đồng mua bán hợp lệ với chủ đầu tư vẫn được xem là tài sản hình thành trong tương lai và có thể dùng làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại ngân hàng.
Điều kiện pháp lý để ngân hàng chấp nhận thế chấp hợp đồng mua bán
Để được ngân hàng duyệt vay, khách hàng cần đảm bảo một số điều kiện pháp lý cơ bản sau:
- Hợp đồng mua bán căn hộ (bản gốc) giữa người mua và chủ đầu tư.
- Nếu mua lại từ người khác, cần có văn bản chuyển nhượng hợp lệ kèm xác nhận của chủ đầu tư.
- Chứng minh đã thanh toán tiền theo tiến độ và căn hộ không có tranh chấp, khiếu nại.
- Một số ngân hàng có thể yêu cầu thêm: biên bản nghiệm thu móng, xác nhận tiến độ dự án, hoặc văn bản của chủ đầu tư.
Các ngân hàng lớn như VPBank, Techcombank thường có quy trình rõ ràng để tiếp nhận hồ sơ dạng này.
Hồ sơ vay vốn cần chuẩn bị
Ngoài hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng phải chuẩn bị bộ hồ sơ cá nhân và tài chính đầy đủ. Cụ thể:
- Giấy tờ cá nhân: CMND/CCCD/hộ chiếu; giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Giấy tờ chứng minh thu nhập: hợp đồng lao động, bảng lương, sao kê tài khoản, giấy xác nhận lương hoặc sổ tiết kiệm.
- Giấy tờ căn hộ: hợp đồng mua bán (bản gốc), phiếu thu/biên lai thanh toán, văn bản chuyển nhượng (nếu có).
- Phương án trả nợ theo yêu cầu của ngân hàng.
Hồ sơ càng đầy đủ và minh bạch thì khả năng được duyệt vay càng cao.
Quy trình vay ngân hàng bằng hợp đồng mua bán căn hộ
Mỗi ngân hàng có thể khác nhau đôi chút, nhưng nhìn chung quy trình sẽ gồm các bước chính sau:
- Chuẩn bị hồ sơ theo danh mục ngân hàng yêu cầu.
- Ngân hàng tiếp nhận và thẩm định hồ sơ pháp lý của căn hộ cũng như năng lực tài chính, khả năng trả nợ của khách hàng.
- Phê duyệt khoản vay nếu đáp ứng đủ điều kiện.
- Ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp với ngân hàng.
- Giải ngân theo tiến độ thanh toán cho chủ đầu tư hoặc giải ngân trực tiếp cho khách hàng (tùy thỏa thuận).
Lãi suất, hạn mức và thời hạn vay tham khảo
Theo thông tin từ Techcombank cập nhật 2025, các con số tài chính cơ bản như sau:
- Lãi suất tham khảo: khoảng 5,8% – 14%/năm (tùy gói ưu đãi, lịch sử tín dụng và thời điểm).
- Hạn mức cho vay (LTV): có thể lên tới 100% giá trị phương án trong một số chương trình liên kết chủ đầu tư.
- Thời hạn vay: tối đa 35 năm, ngoại trừ một số loại hình như bất động sản nghỉ dưỡng.
Thực tế, mức lãi suất và hạn mức phụ thuộc vào chính sách từng ngân hàng cũng như uy tín của chủ đầu tư dự án.
Những rủi ro cần lưu ý
Khi thế chấp hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng cần thận trọng với các rủi ro tiềm ẩn sau:
- Tình trạng pháp lý dự án: Nếu dự án chậm tiến độ, chưa nghiệm thu phần móng hoặc có tranh chấp, ngân hàng có thể từ chối giải ngân.
- Điều khoản chuyển nhượng trong hợp đồng: Nhiều hợp đồng yêu cầu phải có sự đồng ý của chủ đầu tư khi muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp.
- Khác biệt chính sách giữa các ngân hàng: Lãi suất, phí, hạn mức và thời hạn vay khác nhau đáng kể, cần so sánh kỹ trước khi quyết định.
- Rủi ro với hợp đồng chuyển nhượng: Nếu là mua lại từ người khác mà không có xác nhận hợp lệ của chủ đầu tư, ngân hàng có thể từ chối.
Khuyến nghị thực tế cho người vay
Để đảm bảo an toàn và thuận lợi, người mua căn hộ nên:
- Chuẩn bị hợp đồng gốc, chứng từ thanh toán và hồ sơ tài chính rồi mang đến ít nhất 2–3 ngân hàng để so sánh lãi suất, hạn mức và phí.
- Yêu cầu ngân hàng kiểm tra pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng vay.
- Tận dụng các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư và ngân hàng liên kết (bảo lãnh lãi suất, hỗ trợ phí).
- Thận trọng với các dự án mới hoặc có dấu hiệu chậm tiến độ.
Kết luận
Việc vay ngân hàng bằng hợp đồng mua bán căn hộ là hoàn toàn hợp pháp và ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, để quá trình diễn ra thuận lợi, khách hàng cần nắm rõ các điều kiện pháp lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và so sánh kỹ chính sách của nhiều ngân hàng.
Một lựa chọn sáng suốt không chỉ giúp bạn sở hữu căn hộ mơ ước mà còn giảm thiểu rủi ro tài chính trong tương lai.
